Contrato de venda e compra

Chamamos de Contrato de Compra e Venda o instrumento onde alguém de obriga a transferir a propriedade ou domínio da coisa, mediante recebimento de quantia, denominada preço. 

O contrato de compra e venda por si só não transfere o domínio, gera apenas OBRIGAÇÃO DE DAR (transferir o domínio), após o adimplemento ou pagamento do preço.

A fundamentação legal é encontrada no Código Civil, em seus artigos 481 a 582. 

Sua classificação consiste em: típico (lei), consensual (apenas o acordo de vontades), bilateral (obrigações para ambas as partes), sinalagmático (dependência recíproca das obrigações pactuadas – uma prestação tem a sua causa na outra), oneroso (transfere o direito a propriedade da coisa mediante o pagamento do dinheiro).

 Elementos:

a) o consentimento:livre e desimpedido; a vontade deve ser expressa de forma livre, isenta de qualquer embaraço, como erro, dolo, coação, que levam à anulação do contrato.

b) a coisa:certa, incerta; presente ou futura; determinada de modo específico ou indicada por seu gênero; corpóreas e incorpóreas; fungíveis ou infungíveis e consumíveis.

O objeto da compra e venda deve ser um bem, não interessa se corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel, desde que seja suscetível de alienação. Deve ser bem no comércio, passível de ser vendido por uma pessoa e adquirido por outra.

c) o preço:deve ser certo, determinado, proporcional, real e sério. Além disso, o preço será sempre em dinheiro, pelo menos num primeiro momento. Todavia, uma vez aperfeiçoado o contrato e fixado o preço em dinheiro, o fato de o comprador oferecer dar uma coisa em pagamento, não desnatura o contrato, ou não o transforma em permuta.

Efeitos: O principal efeito da compra e venda é a transmissão da propriedade do objeto do vendedor para o comprador.

Quando ocorre a transmissão da propriedade? Quando o comprador se torna dono da coisa adquirida? 

A aquisição da propriedade não se dá com a celebração do contrato. Com a celebração, o vendedor apenas se comprometia a transferir a propriedade ao comprador.

A compra e venda não é, no Brasil, meio de transmissão da propriedade. Esta se transmite após lavratura da escritura e posterior registo junto ao Cartório de Registro de Imóveis. 

1ª) Venda de ascendente a descendente: os ascendentes não podem vender aos descendentes sem que os outros descendentes expressamente o consintam.

Ex:  Se Alberto tem dois filhos, não poderá vender a sua casa a um deles sem o consentimento expresso do outro. Se José tem um filho vivo e dois netos, filhos de um filho já falecido, para vender a um dos netos, deverá obter autorização expressa do filho vivo e dos irmãos do neto, que herdaram por representação.

2ª) Pessoas impedidas:

a) os tutores, curadores, testamenteiros, administradores e gestores em geralnão podem comprar bens confiados à sua guarda ou administração, tento em vista que tais pessoas têm o dever de zelar pelos bens que lhe foram conferidos. Caso ocorra, o defeito será grave;

b) Os mandatáriosnão podem comprar bens de cuja administração, guarda ou alienação tenham sido encarregados. Cuida-se de defeito grave;

c) Os servidores públicos (membros do Judiciário e seus auxiliares, inclusive o leiloeiro)não podem comprar bens públicos confiados direta ou indiretamente a sua administração. 

4ª) Venda de parte em condomínio indivisível: impede-se ao condomínio de coisa indivisível a venda de sua parte a estranhos quando existir interesse por parte de outro condomínio, ou seja, um condômino não pode vender parte de coisa indivisível se outro condômino a quiser pelo mesmo preço.

Vale mencionar que a venda não é proibida, contudo, observa-se aqui é o direito de preferência. 

5ª) Preferência: segundo a Lei 8.245/91, o dono de imóvel alugado não poderá vendê-lo a terceiros sem antes oferecê-lo ao locatário. 

6ª) Venda entre cônjuges: A lei não proíbe a venda e bens entre cônjuges, desde que os bens estejam fora da comunhão, ou seja, não há nenhuma restrição à compra e venda entre cônjuges, por óbvio, desde que o bem não seja comum. Todavia, se o regime for de separação total de bens, a doação entre cônjuges não será admitida, pois é considerada como meio de burlar o regime.

Requisitos objetivos:

a) A compra e venda de imóveis poderá ser ad mensuram ou ad corpus. A venda será ad corpusse o imóvel for vendido como corpo individualizado, cuja metragem seja secundária. Assim, se adquiro a “Sítio Vovó Feliz”, especificando-se a metragem por alto, a venda será ad corpus. A referência às dimensões da fazenda foi apenas enunciativa.

Ad mensuram será a venda, quando as dimensões do imóvel forem elemento essencial. Aqui, se as dimensões não conferirem exatamente com a realidade, o comprador poderá, por meio da ação ex empto, exigir a complementação da área e, não sendo isso possível, a resolução do contrato ou abatimento no preço.

Se o contrato nada disser, se presume a venda ad corpus a venda se a diferença entre o estipulado em contrato e as medidas reais for de, no máximo, 1/20. Neste caso, incumbirá ao comprador provar ter sido a venda ad mensuram, para que tenha direito a complementação de área, resolução do contrato ou abatimento no preço.

Prazo para reclamar a diferença de metragem: um ano, contado do registro do contrato no Cartório de Imóveis. Caso o vendedor se atrase para imitir o comprador na posse do imóvel, o prazo de um ano se contará a partir da imissão na posse, ou seja, a partir da entrega efetiva do imóvel ao comprador.

 Obrigações do vendedor

a) Entregar a coisa no prazo e modo combinado.A primeira obrigação do vendedor é transferir o domínio ou a propriedade da coisa para o comprador pela inscrição no registro. 

A propriedade transmite-se com o registro do contrato no Cartório Imobiliário. Segundo o art. 502 do Código Civil, os débitos relativos ao imóvel, até a tradição, correm por conta do vendedor.

 Obrigações do comprador

a) Pagar o preço:A mais importante obrigação do comprador é a de pagar o preço.  

na sua totalidade.